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IMPACTOS DA PANDEMIA DA COVID-19 NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL

Por Wendel Amaral.

Neste momento de pandemia da covid-19, em que foi declarado estado de calamidade pública em todo o território nacional, a economia brasileira vem sofrendo com as repercussões desta crise sem precedentes.

Nessa toada, quem mais padece pelos nefastos efeitos financeiros da paralisação das atividades são as micro e pequenas empresas, que, além de terem de suspender suas operações, ainda devem solucionar questões até então inconcebíveis, como, por exemplo, a indagação acerca da possibilidade de cessação dos pagamentos de aluguéis imobiliários.

Sobre tal tema, a única análise possível necessariamente deve se dar com respaldo no Código Civil (Lei n. 10.406/02) e na lei que versa especialmente sobre os contratos de locação (Lei n. 8.245/91).

A grande questão a ser discutida é se a teoria da imprevisão, prevista no artigo 317 do Código Civil, possibilitaria a revisão do valor do aluguel durante o período em que perdurarem os efeitos da proliferação desenfreada do novo coronavírus, notadamente, a determinação de isolamento social e paralisação das atividades empresariais.

Pois bem. A imprevisibilidade de uma pandemia de tamanha envergadura não parece ser de difícil compreensão e comprovação, por se tratar de fato público e notório, tendo sido, inclusive, reconhecido pelo Decreto Legislativo nº. 06/2020, sobre o qual há expressa dispensa de produção de prova, na esteira do disposto no art. 374, I, do Código de Processo Civil. Por outro lado, a norma exige mais do que a mera ocorrência de fato imprevisível, mas também que em decorrência dele – o fato imprevisível – surja uma desproporcionalidade entre o valor da prestação e o momento do pagamento.

Os requisitos são cumulativos, ou seja, devem coexistir. Para além disso, se deles também restar configurada a excessiva vantagem para o credor, poderá o devedor ir mais longe e requerer a resolução do contrato, com base na previsão contida no art. 478 do Código Civil.

No cenário atual, com todo o respeito às opiniões em sentido contrário, entendemos, s.m.j., não ser possível a revisão do valor dos aluguéis com base na teoria da imprevisão. E a razão é por demais simples: Embora se faça presente um fato imprevisível, não se faz presente, ao menos em um primeiro momento, a desproporcionalidade da prestação, seja porque o valor da locação se mantém igual, seja porque o inquilino continua a receber a contrapartida ajustada, com o exercício da posse sobre o bem locado. Certamente que haverão exceções em que a revisão poderá ser admitida, como, por exemplo, nos casos em que, devido a retração da economia, o valor do aluguel de imóveis de características similares sofrer significativa redução, tornando o valor da prestação outrora contratada demasiadamente excessiva.

Em sentido inverso, porém, afirmamos que nos casos de inadimplemento involuntário dos aluguéis em razão das dificuldades impostas pelas medidas de isolamento social determinadas pelas autoridades governamentais, com a paralisação compulsória das atividades empresariais e comerciais, ao inquilino não poderão ser imputados os efeitos da mora, como o pagamento de multas, juros e outros consectários, e, inclusive, o despejo, eis que a mora, nesses casos, não é imputável ao devedor (CC, art. 396), mas decorrente de força maior, haja vista o panorama observado em todo o país, com o fechamento de portas do comércio e, consequentemente, a queda brusca na circulação de moeda, afetando situação econômica de todos.

Diante disso, levando-se em consideração o pânico instaurado em meio à sociedade em geral, dita a prudência e recomenda a razão que as partes hajam norteadas pelo bom senso, mediante concessões mútuas, com vistas ao reequilíbrio da equação econômica e a preservação das relações contratuais. Portanto, ressoa evidente a necessidade de tratarmos a situação com a ponderação. Isso porque é prematuro afirmar quanto a possibilidade de alteração de valor de contrato, ou mesmo a rescisão deste, em razão da calamidade pública. Doutro lado, também não parece razoável a cobrança dos encargos moratórios se o atraso foi ocasionado pela pandemia. Daí que o melhor caminho parece ser a transação, com a oitiva dos envolvidos, e com a orientação de profissionais qualificados, visando alcançar a solução que seja mais pacífica e que atenda aos interesses de ambos.

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